Главная | Цели технической оценки объектов недвижимости

Цели технической оценки объектов недвижимости

Понятие технической экспертизы и ее место в оценке недвижимости Методы технической экспертизы и описания объектов недвижимости Методы описания объекта недвижимости Обследование как технический метод экспертизы недвижимости Камеральные методы технической экспертизы недвижимости Методы технической экспертизы морального износа здания На третьем этапе оценки производится анализ рынка недвижимости.

Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Домашний очаг

Четвертый этап оценки - основной с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости. На данном этапе оценщик обязан использовать или обосновывать отказ от использования затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Правительство РФ постановлением от 6 июля г. Основной сферой применения метода дисконтированных денежных потоков является оценка непросроченной дебиторской задолженности, оформленной ценными бумагами векселями, облигациями , оценка выданных коммерческими банками кредитов.

Основным условием применения данной задолженности является непросроченность долговых обязательств. Среди преимуществ рассматриваемой методики можно отметить относительную простоту ее применения.

Основным недостатком методики является узкая область ее применения. В настоящее время в РФ подавляющая часть оцениваемой дебиторской задолженности является просроченной, поэтому на практике применить данную методику удается достаточно редко. Методика Национальной коллегии оценщиков. Особенностью данной методики является использование при определении стоимости дебиторской задолженности трех основных подходов к оценке: Затратный подход применительно к оценке дебиторской задолженности сводится к балансовому.

За стоимость дебиторской задолженности в рамках балансового подхода принимается ее номинальная стоимость, которая подлежит корректировке с учетом сроковвозникновения.

4. Процесс оценки недвижимости

При применении доходного подхода к оценке стоимости дебиторской задолженности анализируется возможность объекта генерировать определенный доход и определяется текущая стоимость этого дохода. Предлагаемая методика предусматривает учет роста суммы долга с учетом пени за просрочку. Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности в рамках доходного подхода следует выбрать подходящую ставку дисконтирования и среднее число месяцев, необходимое для ее погашения.

За ставку дисконтирования авторы предлагают принять действующую на дату оценки ставку рефинансирования Банка России. Обосновывая возможность применения сравнительного подхода, авторы предлагают использовать информацию о ценах на долговые обязательства различных предприятий MFD-инфоцентр, RBC и др.

Рекомендуем к прочтению! семейное право зарубежных стран

Если нет котировок на обязательства данного дебитора, то необходимо найти аналоги, причем авторы предлагают в качестве предприятия-аналога взять любого кредитора-дебитора, обосновывая это тем, что потенциальные покупатели находятся среди должников дебитора его дебиторов , так как они заинтересованы в покупке с дисконтом долга дебитора для взаимного погашения долгов с дебитором. В случае отсутствия у оценщика информации можно в качестве кредитора-аналога взять системообразующие энергопредприятия, которым должны многие промышленные предприятия в РФ.

Методика согласования результатов, полученных различными подходами, строится на модели сегментации рынка, которая, в свою очередь, основана на типовой мотивации потенциальных покупателей. Всех покупателей долговых обязательств подразделяют на три группы: Покупатели — пользователи сегмент r1 , приобретающие долговые обязательства для непосредственного использования погашения своего долга, возникшего ранее перед дебитором в процессе производственной деятельности.

Покупатели — инвесторы сегмент r2 , приобретающие долговые обязательства с целью вложения временно свободных средств, их обычно интересует только устойчивость и продолжительность дохода от владения активом. Покупатели — маклеры сегмент r3 , приобретающие долговые обязательства с целью дальнейшей перепродажи или использования в цепочке погашения взаимных неплатежей, целью которой является получение денег на последнем этапе. Величину r можно интерпретировать как вероятность того, что потенциальный покупатель принадлежит к i-му сегменту рынка.

Такое применение обусловлено тем, что в расчетах используются параметры, установленные законодательными и нормативными актами.

Преимуществом методики НКО является заложенный в ней принцип использования трех подходов, что соответствует требованиям Стандартов оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности. Представляет интерес и предложенный авторами методики принцип согласования результатов, полученных различными подходами к оценке.

Удивительно, но факт! На данном этапе оценщик обязан использовать или обосновывать отказ от использования затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Методика, основанная на расчете кумулятивного коэффициента уменьшения. Предлагаемая авторами методика оценки рыночной стоимости дебиторской задолженности предполагает следующие этапы расчетов: Сбор и анализ информации в отношении должника. Описание процесса сбора информации, необходимой для оценки дебиторской задолженности, приведено в параграфе. Определение суммы оцениваемой дебиторской задолженности по состоянию на дату проведения оценки, которое должно проводиться с учетом начисленных пени и штрафных санкций за просрочку платежа.

Метод разбивки по компонентам , основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр, 1 норма-час и т. Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты составляют 10—15 процентов от региональной стоимости строительства.

Оценка стоимости недвижимости

Третья операция — определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Удивительно, но факт! Облигации являются способом привлечения средств на длительный срок для крупных и хорошо зарекомендовавших себя компаний.

Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания определенной с помощью затратного подхода для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. Амортизация в бухгалтерском учете — это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. Как известно, существуют три виды износа: Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Удивительно, но факт! В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды. Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр. Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания или стоимостной метод.

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина. К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания.

Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр. Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни: Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости г. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект оценки. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций на рынке недвижимости в целом в г.

Москва для целей оценки объекта оценки. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям: Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости.

Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как: Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта оценки 5.

Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта оценки.

Удивительно, но факт! Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.

Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта оценки принадлежностью к определенной территории , влияющих на объект оценки. Например, для объекта торговой недвижимости такими факторами могут являться финансовый статус жителей района расположения объекта оценки характеризуемый соотношением долей малообеспеченных, среднеобеспеченных, высокообеспеченных граждан , средний уровень доходов на душу населения, развитость инфраструктуры района расположения объекта оценки и др.

Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта оценки. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании технических указаниях алгоритмом по критериям соответствия законодательству, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании технических указаниях требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Проекты по теме:

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму: Требования к отбору вариантов использования объекта, соответствующих законодательству. Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих законодательству, должен определяться на основе: Список соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения: Кроме того, чтобы максимально эффективно провести реконструкцию, капитальный ремонт или перепланировку, опять-таки поможет строительная экспертиза квартир и домов.

В этой связи строительная экспертиза перерастает в строительный контроль. Независимая экспертиза строительных работ позволяет еще до введения объекта в эксплуатацию определить, насколько добросовестным оказался подрядчик. Гораздо дешевле будет убедиться, что всё в порядке или устранить недостатки строительства сразу же, чем получить проблему через год-два после начала эксплуатации здания.

Удивительно, но факт! Обоснованием величины необходимых инвестиций должен являться либо самостоятельно проведенный расчет на основе доступной рыночной информации, либо результаты экспертизы, проведенной привлеченными специалистами соответствующего профиля строительных организаций и др.

Вопросы строительно технической экспертизы касаются не только обследования крупных объектов по заказу юридических лиц. Порядок проведения строительной экспертизы предполагает также оказание помощи частным лицам при возникновении бытовых споров. К примеру, возьмем такую банальную ситуацию — соседи залили квартиру. В этом случае строительная экспертиза в Москве поможет получить точное определение ущерба, которое может быть представлено в суде.

Цена строительной экспертизы зависит от размеров самого объекта, технических требований к ее проведению и ряда иных факторов. Стоимость воспроизводства объекта оценки восстановительная — это сумма затрат в рыночных ценах на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования. Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Стоимость для целей налогообложений — стоимость объекта оценки, определяема для определения налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов, в том числе и инвентаризационная стоимость.



Читайте также:

  • Исковое заявление о принятии наследства в порядке наследования
  • Обязательная форма брачного договора письменная
  • Реквизиты госпошлина за ликвидацию юридического лица